Por otro lado, a diferencia de otras alternativas de inversión como la renta fija o las acciones, y ante la naturaleza de su negocio, los activos inmobiliarios históricamente cuentan con correlaciones positivas a los ciclos de alta inflación, lo cual lleva a que este tipo

de inversiones sigan permitiendo cubrir y diversificar los portafolios para afrontar contextos como el actual.

Si bien los activos inmobiliarios no deben ser considerados como activos de renta fija, su nivel de riesgo y sensibilidad a los ciclos económicos tiende a ser menor frente a otras industrias, lo cual también se ve reflejado en la alta estabilidad de sus ingresos, márgenes y rentabilidad que le entregan a sus inversionistas, por lo cual para mantenerse como activos atractivos desde una perspectiva de riesgo/retorno, los vehículos inmobiliarios deben lograr rentabilidades por encima de las que entregan activos de menor riesgo, como por ejemplo la renta fija soberana, lo cual hoy luce retador ante el contexto de alzas en los tipos de interés y de una realidad económica donde ante el daño causado por la pandemia a muchos negocios, algunos activos que anteriormente lograban valorizaciones por encima de la inflación podrían no ofrecer la misma protección.


Los resultados financieros y operativos de las distintas alternativas de inversión inmobiliaria en el mercado colombiano han logrado recuperaciones significativas en sus niveles de rentabilidad (lujos y valorización), en la medida que la movilidad se ha ido normalizando y que la mayor parte de los choques a los avalúos ya parecen haberse percibido. Sin embargo, y pese a que la base de inversionistas de cada vehículo es distinta en cada caso, el descuento al que negocian algunos vehículos luce difícil de justificar desde una perspectiva fundamental, particularmente dada la naturaleza de largo plazo de este tipo de inversiones, más aún considerando que esta no es la primera vez que este sector afronta fuertes choques a lo largo de su historia. 

Consideramos que los descuentos de mercado de algunos vehículos responden principalmente a la liquidez del mercado y no a deterioros de sus fundamentales o incrementos en los tipos de interés que justifiquen descuentos de dos dígitos, más aún cuando la estabilización de los resultados luce más pronta de lo previsto hace algunos trimestres.

Si bien en la región los descuentos de algunas alternativas inmobiliarias superan ampliamente los del promedio de los vehículos colombianos, al comparar los descuentos a los que tranzaban dichos vehículos a cierre de 2019 frente a los niveles actuales, en general no se presentan incrementos en los descuentos, mientras que en Colombia la divergencia entre NAV y precio de mercado se mantiene distante de los niveles pre-pandemia. Finalmente, esperamos que en la medida que el apetito por activos de las características de los inmobiliarios regrese, la liquidez de este mercado se recupere, más aún considerando que en Colombia este ya es un mercado donde los activos bajo administración de los principales vehículos ya bordean los COP20 bn, pero donde reconocemos que el factor liquidez jugará un rol muy importante. Como referencia, el PEI es un vehículo que al cierre de septiembre de 2021 promediaba volúmenes de negociación de COP 186 mm/día, mientras que en el 2019, dicho volumen alcanzó COP 3,291 mm/día.


Fuente Imagen: Bloomberg, PEI | Estimaciones Davivienda Corredores

Fuente: Libro 2022 de Davivienda, La Economía y Sus Sectores. Noviembre 2022